在商业租赁实践中，承租人拖欠租金且拒不腾退租赁物的情况屡见不鲜，出租人往往面临“收租难、收回租赁物更难”的困境。如何通过法律手段高效解决此类纠纷，本文将从两个角度解析出租人维权路径，为商业租赁风险防控提供实务参考。

2018年，出租人与承租人签订厂房租赁合同，约定：出租人将面积19975平方米的厂房出租给承租人，租金为每月175780元（每三年调整一次），若承租人欠租满1个月，出租人有权单方解除合同、没收保证金并收回租赁物等。但承租人自2020年5月20日起开始拖欠租金。2021年4月，出租人诉至法院，要求承租人支付租金，但没有要求解除合同。2022年10月，二审法院判决，截至2021年6月20日，承租人应支付拖欠的租金欠1316934.5元等。法院判决后，承租人不仅没有支付已拖欠的租金，且继续欠租，截止到2024年5月20日，共拖欠租金、物业费3477456.88元（不含前述拖欠租金）。出租人与承租人协商，要求承租人支付租金，并腾退厂房。承租人以“疫情导致经营困难”为由拒绝交还租赁物，并继续拖欠租金。

（一）是通过向法院起诉，要求解除合同，等判决后，向法院申请强制执行，将承租人清场，接管厂房，还是直接发函给承租人解除合同，并直接清场，接管厂房？如果向法院起诉，出租人将面临巨大风险：

1、接管租赁物可能需要经历一段很长的时间，包括一审、二审、强制执行阶段；

2、租金损失也会持续扩大。当然，直接接管也面临风险，一旦对方武力对抗，出现流血冲突，怎么办？

（二）解除权未在出租人第一次拖欠租金起一年内行使，是否过了行使解除权的法定期限？一旦承租人以此为由，要求确认解除合同无效，怎么办？

一、直接发函解除合同，并强制接管租赁物。

（一）制定接管方案

1、确定接管的设施、设备及范围，如门岗、承租人办公室、配电站等；

2、委托安保公司派安保人员参与接管，维持现场秩序，保护相关工作人员安全；

3、接管分多次进行，第一次接管行动不求成功，主要试试对方的实力及对抗程度，如果对方对抗激烈，马上终止行动。之后根据实际情况，再实施第二次、第三次等接管行动。

（二）实施接管方案

2024年3月27日，出租人向承租人发出《解除<租赁合同>的函》，通知其2024年4月20日解除合同并要求承租人返还租赁物及缴清拖欠的租金、违约金，并对邮寄函件做了公证。

2024年4月12日，承租人回函不同意解除。出租人随即向当地政府及派出所提交《关于XXX侵占企业资产、阻扰企业正常经营情况的紧急反映》，告知相关部门，将自行接管租赁物。

2024年5月18日，出租人实施第一次接管行动。承租人拒不交接，并拿钢管、管制刀具威胁，但没有其它社会闲杂人员参与。为了避免发生流血冲突，接管终止。但在工业园门岗前的空地，留下安保人员站岗。

2024年6月24日，出租人实施第二次接管，此次成功接管。

二、积极应对承租人提起的确认解除合同无效之诉。

（一）2024年6月3日，出租人提起诉讼，要求承租人支付自2021年6月21日起至2024年5月20日止拖欠的租金等，追讨损失的同时，进一步证明承租人持续欠租的事实。2024年9月，一审法院判决承租人支付拖欠的租金等3477456.88元。

（二）2024年6月24日，承租人起诉出租人，以出租人2021年已知欠租，却未在1年内行使解除权，权利已消灭为由，要求确认《解除<租赁合同>的函》无效。出租人积极应诉，答辩承租人欠租行为从2020年持续至2024年，其违约行为具有持续性，解除权随承租人违约行为而不断产生，出租人此次行使合同解除权没有超过法定期限，合法有效。一审法院支持了承租人的诉请，出租人上诉（同时将租金案一审判决书作为证据提交），最终，二审法院判决撤销一审判决，驳回承租人全部诉讼请求。

出租人虽未于2021年6月20日前向承租人行使合同解除权，但承租人未支付租金的违约行为持续至2024年4月，出租人享有的合同解除权伴随着承租人持续违约行为而不断更新。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，出租人于2024年3月27日向承租人发出《解除(租赁合同》的函》，通知承租人解除案涉《租赁合同》并未超过合同解除权的法定期限，一审判决未考虑承租人存在持续违约行为的事实，机械地认定超过合同解除权的法定期限有误，本院予以纠正。同时，承租人经生效判决确定并强制执行仍未向出租人支付租金，承租人已被列为失信被执行人。承租人持续违约行为已致使合同根本不能履行，若机械适用合同解除权的除斥期间，继续合同现有状态将对守约方出租人将造成更大的损失，对出租人明显有失公平正义，故应赋予出租人合同解除权，综而言之，出租人享有合同解除权，其向承租人发出《解除《租赁合同》的函》符合解除合同通知的法律要件，承租人起诉确认案涉《解除《租赁合同》的函》不产生解除合同效力的请求缺乏理据，不予支持。

办案启示

明确约定单方解除合同权利的触发条件（如欠租时长、解除形式）；

（一）定期发函催告。固定承租人违约证据，中断诉讼时效；

（二）渐进式维权。初期可协商缓交，一旦对方根本违约，应立即发函解除，避免权利“沉睡”。

三、提起诉讼阶段

实施策略有时比诉讼本身更重要，起诉前，应制定切实可行的诉讼策略，不宜盲目起诉。